夏日的午后，我漫步在上海浦東嘉里城，記憶中曾經(jīng)占據(jù)兩層店面的H&M已不見蹤影，取而代之的是人氣爆棚的現(xiàn)制漢堡品牌——SHAKE SHACK。排隊(duì)的長(zhǎng)龍和食客們滿足的表情，與周圍幾家服裝店的冷清形成了鮮明對(duì)比。
這一幕并非孤例。近年來，無論是高端購物中心還是社區(qū)型商場(chǎng)，餐飲業(yè)態(tài)正以前所未有的速度擴(kuò)張。其中，茶咖、烘焙、小火鍋、面館這四大業(yè)態(tài)，正在成為商場(chǎng)新一輪調(diào)改的重要角色，它們被業(yè)內(nèi)人士戲稱為餐飲”四大金剛”。
帶著好奇，我開始了一場(chǎng)關(guān)于商場(chǎng)業(yè)態(tài)變遷的探訪之旅。
首站是剛剛重新開業(yè)的深圳iN城市廣場(chǎng)，它的前身是深圳首個(gè)高端購物中心——中信城市廣場(chǎng)，曾經(jīng)匯聚了LV、卡地亞、Fendi、巴寶莉等國際奢侈品牌。如今，這里”親民”了不少，國際大牌的身影不再，取而代之的是蜜雪冰城、瑞幸咖啡、星巴克、呷哺呷哺等餐飲商鋪，它們占據(jù)了半壁江山。
據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年二季度，各檔次商場(chǎng)都趨于收縮零售品類、加碼餐飲，尤其是高檔商場(chǎng)加大餐飲調(diào)入力度，餐飲新開店占比達(dá)30%、開關(guān)店比1.51。
在上海徐家匯美羅城，我親眼目睹了茶咖店的”扎堆”現(xiàn)象——這里擠了20多家茶咖店。從一層臨街的喜茶進(jìn)入商場(chǎng)，迎面就是一家檸檬向右，旁邊則貼著開了一家K22酸奶草莓，同一層還駐扎了爺爺不泡茶、霸王茶姬、MStand等9家茶咖品牌。
烘焙店的密集程度也不遑多讓。在上海長(zhǎng)寧龍之夢(mèng)商場(chǎng)，我數(shù)了數(shù)，至少有20多家烘焙店。這里曾因”匯聚了20多家烘焙店”而登上熱搜，一年多過去，商場(chǎng)內(nèi)的烘焙店有增無減，只是換了幾幅新面孔：熱氣餅店、望丘山、滬食光老羌餅等。
小火鍋和面館同樣成為商場(chǎng)的”?？?#8221;。在北京超級(jí)合生匯、西單大悅城、海淀大悅城、凱德MALL等人氣商場(chǎng)，我發(fā)現(xiàn)它們已經(jīng)”集齊”了呷哺呷哺、農(nóng)小鍋、一圍肥牛小火鍋。面館賽道則不僅有和府撈面、陳香貴、張拉拉等”老面孔”，還涌現(xiàn)出了王繁星面館、福和面館、椿芽·鮮牛肉杭州拌川等特色細(xì)分品類。
更引人注目的是，這些餐飲”四大金剛”還熱衷于商場(chǎng)首層黃金鋪位。在上海中環(huán)內(nèi)的長(zhǎng)寧來福士、薈聚中心、美羅城、環(huán)球港等多家商場(chǎng)，霸王茶姬和阿嬤手作兩個(gè)新茶飲品牌頻頻在一樓C位出道。今年首進(jìn)廣州的好利來，同樣將門店開在了廣州塔廣場(chǎng)、百信廣場(chǎng)和新塘永旺夢(mèng)樂城一樓。
這一現(xiàn)象并非一線城市獨(dú)有。在山東東營這個(gè)約220萬人口的城市，當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)，擠滿了星巴克、庫迪、喜茶、奈雪的茶等12家茶咖品牌門店，還盤踞著龍歌自助小火鍋、東更道點(diǎn)心等品牌。河南平頂山的中駿世界城，茶咖、烘焙、小火鍋、面館四大品類門店高達(dá)24家。
為了解這一現(xiàn)象背后的原因，我采訪了在上海做商場(chǎng)招商的溫喬（化名）。她告訴我：”近年來，服飾、美妝護(hù)理等品類成為商場(chǎng)關(guān)店’重災(zāi)區(qū)’。曾風(fēng)靡一時(shí)的快時(shí)尚品牌Zara，在中國內(nèi)地的店鋪數(shù)量從2018年的183家到如今不足80家。而像GAP、C&A、H&M等品牌也屢屢被曝關(guān)店，MJstyle更是已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)清算。”
隨著上一輪商場(chǎng)開店”主力軍”的撤退，商場(chǎng)的空鋪壓力愈發(fā)凸顯。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2025年上半年，27%的購物中心項(xiàng)目空鋪率上升。《2025中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》則顯示，截至2025年，全國重點(diǎn)城市購物中心空置率已攀升至14.2%，三線城市部分項(xiàng)目空置率突破22%。
“高空置率被視為商場(chǎng)經(jīng)營不善的信號(hào)，消費(fèi)者因?yàn)榈赇伾俨幌雭?，?yōu)質(zhì)品牌也不愿意入駐。”溫喬表示，大量空鋪不僅造成商場(chǎng)資源浪費(fèi)，更會(huì)直接拉低資產(chǎn)價(jià)值。
與此同時(shí)，商場(chǎng)還在越開越多。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，全國開業(yè)集中式商業(yè)項(xiàng)目超120個(gè)，商業(yè)體量約900萬㎡。而截至2025年5月，全國3萬方以上已開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超6700個(gè)。這就造成了”存量空鋪未填、增量持續(xù)涌入”的局面。
在成都深耕商業(yè)地產(chǎn)6年的葉梓（化名）直言：”商場(chǎng)需要的是強(qiáng)帶客、強(qiáng)經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)。當(dāng)前仍處于上行周期的餐飲、潮玩、戶外運(yùn)動(dòng)等品類，是商場(chǎng)填補(bǔ)空鋪、盤活空間的首選。”
餐飲是線下消費(fèi)中體驗(yàn)屬性最強(qiáng)、線上替代性最弱的業(yè)態(tài)之一，天然具有聚客效應(yīng)。再加上，餐飲行業(yè)開店門檻相對(duì)更低，每年涌進(jìn)幾百萬創(chuàng)業(yè)者，是創(chuàng)業(yè)熱門賽道，這也對(duì)應(yīng)著巨大的新增門店數(shù)量和極高的換手率。
據(jù)《中國餐飲發(fā)展報(bào)告2025》數(shù)據(jù)，截至2025年5月，全國茶咖門店數(shù)近90萬家，烘焙門店數(shù)達(dá)到33.8萬家?？Х荣惖酪廊槐３种咚贁U(kuò)張的節(jié)奏，今年上半年，頭部27家連鎖咖啡品牌門店存量達(dá)6.6萬家，較2024年底增長(zhǎng)了21.64%，像瑞幸總門店數(shù)已經(jīng)達(dá)到了2.6萬家。
同時(shí)，高換手率的餐飲業(yè)態(tài)，也讓商場(chǎng)能始終保持新鮮感，持續(xù)吸引客流。葉梓透露，其所在商場(chǎng)的餐飲業(yè)態(tài)年換手率已超過30%，”四大金剛”不斷有新品牌進(jìn)場(chǎng)。
不僅如此，”四大金剛”是為數(shù)不多具有較高承租能力，能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來穩(wěn)定租金收入的”金主”。以上海為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2025年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/平米。而霸王茶姬、阿嬤手作等品牌仍積極進(jìn)駐商場(chǎng)一層點(diǎn)位。
而對(duì)于餐飲品牌來說，商場(chǎng)也提供了一個(gè)”勢(shì)能打造、規(guī)模落地”的機(jī)會(huì)。霸王茶姬有3成門店開在商場(chǎng)，其中位于一樓的門店要占到商場(chǎng)店的近8成。通過在核心商圈的選址，品牌能夠全方面增加有效曝光、樹立品牌形象。
離開商場(chǎng)時(shí)，我回頭望了一眼那家SHAKE SHACK，想起了它取代H&M的故事。在這個(gè)零售業(yè)態(tài)不斷變遷的時(shí)代，餐飲”四大金剛”與商場(chǎng)的這場(chǎng)共生關(guān)系，或許正是未來商業(yè)空間發(fā)展的一個(gè)縮影。
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